Lucrarea de faţă, intitulată sugestiv „Exproprierea. Aspecte teoretice şi jurisprudenţă”, îşi propune a răspunde, prin argumente doctrinare şi de practică judiciară, mai multor întrebări, precum: Ce este exproprierea?; Care este natura juridică a acestei instituţii?; Care sunt bunurile care pot fi expropriate?; Care sunt regulile procedurale în materie de expropriere?; Care sunt efectele exproprierii?; Care sunt măsurile de protecţie ale persoanelor expropriate? etc.

Necesitatea unui studiu pe marginea Legii nr. 33/1994 care reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică se impune prin evidenţă în condiţiile în care instituţia analizată apare ca o restrângere a exerciţiului dreptului de proprietate. Din acest punct de vedere, urmează a analiza care sunt condiţiile în care intervine exproprierea, astfel încât dispoziţiile legale în materie să fie respectate, iar exigenţele stabilite în art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului să fie îndeplinite, în egală măsură („Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional”…).

Cadrul constituţional permite exproprierea pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire; despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă, prin justiţie (art. 44 alin. 3 şi alin. 6 din Constituţia României, revizuită în anul 2003). În Codul civil legiuitorul a stabilit, de asemenea, prin art. 481 că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

În aplicarea şi conform textului constituţional amintit, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică dispune în primul articol că exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.

Astfel, în vederea realizării unor lucrări care servesc unor utilităţi publice şi ţinând seama de caracterul de excepţie conferit de Constituţia României şi de Codul civil cedării prin expropriere a dreptului de proprietate privată, drept a cărui protecţie se realizează de altfel, prin garantarea şi ocrotirea sa de către lege, în mod egal, indiferent de titular, a fost adoptată Legea nr. 33/1994 care cuprinde dispoziţii de natură să asigure atât cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere şi stabilire a despăgubirilor, cât şi apărarea dreptului de proprietate privată.

Însă, nu putem omite observaţia că, într-adevăr Legea nr. 33/1994 reglementează procedura exproprierii având la bază principiul constituţional potrivit căruia exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică, stabilită conform legii şi după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, însă, în practică, în procesul de expropriere apar dificultăţi evidente şi grave care nu îşi găsesc rezolvarea în reglementările actuale. Sub acest aspect, „revizuirea” legislaţiei se impune de urgenţă.

Legea nr. 33/1994 reglementează: sfera bunurilor imobile care pot face obiectul exproprierii; utilitatea publică şi declararea ei, măsurile premergătoare exproprierii, soluţionarea cererilor de expropriere de către instanţele judecătoreşti, modul şi criteriile de stabilire a despăgubirilor care se cuvin proprietarului bunului expropriat, condiţiile plăţii respectivelor despăgubiri, precum şi consecinţele juridice ale exproprierii. În finalul reglementării există norme care se referă la folosirea imobilului în intervalul de timp dintre momentul trecerii lui în posesia expropriatorului şi momentul utilizării sale în scopul pentru care a fost expropriat, precum şi la dreptul fostului proprietar de a cere, în anumite condiţii, retrocedarea bunului.

Pentru a reprezenta o operaţiune licită, exproprierea trebuie să îndeplinească anumite condiţii: să fie făcută pentru cauză de utilitate publică, să fie în conformitate cu legislaţia naţională, să respecte principiile internaţionale în materie. Exproprierea este posibilă numai pentru cauză de utilitate publică şi cu respectarea principiului proporţionalităţii ingerinţei autorităţii publice în exercitarea dreptului de proprietate privată. Scopul urmărit de autoritatea publică care iniţiază procedura de expropriere trebuie să fie în concordanţă cu mijloacele necesare atingerii lui. Totodată, despăgubirea trebuie să fie promptă, adecvată şi efectivă.

Legea nr. 33/1994 se referă expres la existenţa unei cauze de utilitate publică, existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile şi existenţa unei hotărâri judecătoreşti care să dispună exproprierea şi să stabilească despăgubirea.

Utilitatea publică implică necesitatea unui interes naţional sau local major, care impune trecerea forţată a unui imobil din proprietatea privată în cea publică în scopul utilizării lui într-un interes general, comun. Potrivit legii, declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei. Cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul naţional sau local, avantajele economico-sociale, ecologice sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

A doua condiţie esenţială se referă la existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile care să compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalţi titulari de drepturi reale cu privire la bunul expropriat. Despăgubirea reprezintă o compensaţie pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual de ceilalţi titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului obiect al exproprierii.

Despăgubirea este dreaptă atunci când acoperă întreaga pierdere cauzată persoanelor afectate de măsura exproprierii. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seama de prevederile amintite anterior, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.

Despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă (trebuie să fie plătită proprietarului înainte de deposedarea sa), întrucât numai aşa ea poate constitui o garanţie acordată persoanelor îndreptăţite în privinţa păstrării aceleiaşi valori a obiectului patrimonial prin care se înlocuieşte dreptul real pierdut în urma exproprierii cu o sumă certă.

La fel de importantă este şi condiţia referitoare la existenţa unei hotărâri judecătoreşti care să dispună exproprierea şi să stabilească despăgubirea. Se impune precizarea că, în condiţiile art. 4 din lege, cei interesaţi pot conveni atât asupra modalităţii de transfer al dreptului de proprietate, cât şi asupra cuantumului şi naturii despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale privind condiţiile de fond, de formă şi de publicitate, fără a se declanşa procedura de expropriere prevăzută în Legea nr. 33/1994. În cazul în care acordul de voinţă al părţilor priveşte numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii, instanţele judecătoreşti vor lua act de înţelegerea părţilor şi vor stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii.

Potrivit legii, dacă imobilul expropriat este oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art. 34). În continuare, legiuitorul s-a oprit asupra dreptului proprietarului expropriat de a cere şi obţine retrocedarea imobilului care a făcut obiectul exproprierii (art. 35 şi art. 36) şi asupra dreptului de preemţiune la cumpărarea imobilului de la expropriator (art. 37).

Din aspectele prezentate, observăm că procedura exproprierii include următoarele etape reglementate de lege: declararea utilităţii publice, măsurile premergătoare exproprierii şi exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.

Principalul efect al exproprierii este acela al trecerii imobilului expropriat din proprietatea privată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, liber de orice sarcină. Momentul intrării imobilului în patrimoniul statului coincide cu momentul îndeplinirii tuturor obligaţiilor stabilite în sarcina sa, prin hotărârea judecătorească de expropriere.

Totodată, potrivit legii, ipoteca şi privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite potrivit legii, iar servituţile stabilite prin fapta omului se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere, raporturile obligaţionale dintre vechiul şi noul proprietar rămânând supuse dreptului comun. Uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri.

Orice locaţiune încetează de drept la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere. În cazul exproprierii unor clădiri cu destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere.